Local commercial : bien maitriser le concept du bail

Local commercial : bien maitriser le concept du bail

2 septembre 2020 0 Par Aline

Trouver le meilleur emplacement constitue déjà un pas de géant dans la concrétisation du projet visant à ouvrir un nouveau fonds de commerce au sein d’une localité donnée. Toutefois, les entreprises ont encore à gérer les différentes démarches relatives à l’implantation dans le lieu. La première des négociations sera le bail commercial. En effet, les biens professionnels font objet de ce type de contrat dans leur majorité. Il est ainsi essentiel de bien maitriser le sujet.

La forme du bail commercial

Même si la loi ne stipule pas clairement l’obligation du bailleur et du locataire à contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé d’opter pour ce contrat.En effet, de par sa nature, ce dernier est très rassurant et permet d’éviter les litiges. En effet, le bail commercial est établi par un avocat ou un notaire.Les entrepreneurs doivent absolument éviter les contrats de bail rédigés par le propriétaire.

La durée du bail commercial

Le bail commercial engage souvent les deux partis sur du long terme parce que la durée va de 3 à 9 ans. Dans certains cas, il est même possible de dépasser les 10 ans de contrat de location professionnelle. Le cas contraire est aussi envisageable.Un bail peut en effet être conclu à courte durée.

Le loyer du bail commercial

Il n’y a pas de règlementation stricte qui régit l’imposition des loyers dans un bail commercial. Il suffira ainsi de déterminer le loyer, ce dernier doit être négocié bien avant l’établissement du contrat, une révision antérieure ne pourra plus avoir lieu.

Les principales obligations du bailleur

Les locataires doivent connaitre que le bailleur a des obligations spécifiques dans le contrat de bail. La première sera le partage des informations relatives aux risques naturels et technologiques, les sinistres subis ou encore les risques de pollution des sols. Le bailleur doit aussi maintenir les biens en état de servir. Par ailleurs, il garantira aussi la sécurité des biens loués.

Les obligations du locataire

Le locataire aura aussi des obligations à respecter au sein du contrat de bail. Il s’engagera notamment à payer les loyers dans les délais conclus. L’utilisation du local commercial doit aussi cadrer avec les activités précisées dans le contrat initial.

La révision triennale du loyer

Seul le bailleur aura le droit de revoir les loyers après 3, 6 ou 9 ans de contrat. Pour information, la révision demandée est soumise à un plafond.Le loyer majoré ne doit pas dépasser l’indice trimestriel du coût de la construction ou l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

La sous-location des biens loués

Le locataire a la possibilité de sous-louer les biens sous certaines conditions, ces dernières doivent être inscrites dans le contrat. Le bailleur devra ainsi donner l’autorisation en amont. Avant de passer à l’acte, le locataire doit aussi informer le bailleur via un acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.

La résiliation du bail commercial

Il est possible de résilier un bail commercial. Un commun accord entre le bailleur et le locataire facilite cette rupture. Toutefois, si l’un ou l’autre s’y oppose, des démarches judiciaires sont nécessaires. Une clause résolutoire peut aussi être établie à chaque période triennale.

Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement opère lorsque le bail commercial arrive à son terme.Le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.Il pourra toujours contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction. Cependant, le bailleur reste en droit de refuser le renouvellement du locataire. En résumé, en termes de renouvellement, le locataire a le dessus sur le bailleur. Cet aspect du contrat est très important pour ceux qui investissent dans un local commercial. Le bien est en quelque sorte lié au locataire avec un contrat de bail.

Comment se répartissent les travaux dans le bail commercial ?

En règle générale, c’est le locataire qui doit s’occuper de l’entretien des lieux. Il doit ainsi prendre en charge la réparation des différentes dégradations du local pendant le contrat. Toutes les autres dépenses de travaux hors du contrat reviendront au bailleur. Certains propriétaires arrivent cependant à transférer au locataire toute ou une partie des charges relatives aux travaux. Le locataire doit ainsi éclaircir ces points au sein du contrat. Justement, ce sont les aspects du bail qui induisent le bailleur et le locataire en erreur. Les litiges à ce sujet sont fréquents, alors que leur résolution sont loin d’être évidentes.